华尔街见闻的朋友们大家好，我是易居的刘晨光，欢迎来到我的大师课《房价的真相》。
课程第一章，我们先来正确认识二手房。
近年来，二手房成交量攀升幅度非常大。大家从下图可以看出，2021年的时候，在核心城市中，新房的成交量普遍比二手房多，上海是少数几个例外，二手房成交量比新房多。到现在，很多城市的二手房成交都上升了。
我们会认为这种情况是阶段性的，因为现在二手房成交的上升与刚需不敢买新房有关，与很多供应供不出来、大家只能买二手房有关，也与开发商爆雷后对大家心理上构成的冲击有关。但这些都是短期因素。
那么，二手房的属性是什么？我这里放了一张图，它展示了危机调整之前，大约2021年或2022年的时候整个二手房市占率，也就是二手房在整个新房和二手房成交量中所占的比例。我们想探究它与什么因素有关，最后我们发现了一个很奇妙的事情：二手房的市占率只和城市中新房的平均成交单价呈线性相关。
也就是说，理论上如果一个城市的新房价格飙到7万，二手房市占率大约是70%；如果新房价格是45000元，二手房市占率大约在40-50%；如果新房价格只有1万多元，二手房市占率一般在10%左右。
本节内容，易居企业集团企业战略部总经理、首席分析师刘晨光将从二手房价格的影响因素讲起
为什么新房成交价每上涨1万元，二手房市占率几乎就上升10%？
核心城市的二手房热，真的是市场成熟信号吗？还是阶段性扭曲？
刘晨光老师将用自己真实的购房案例揭示，买房时“自我安慰”背后可能是几十万的代价。
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